Egyre kisebb hozamot lehet elérni a kiadási célra vásárolt lakásokból, a folyamatos drágulást nem követi a bérlet díja. A szuperállampapír már egyértelmű versenytárssá lépett elő. Elkezdődhetett az üzleti célra vett lakások értékesítése.
Néhány nappal ezelőtt hívtuk fel a figyelmet egy érdekes jelre, amely akár tendenciává terebélyesedhet. Az egyik ingatlanos cég szakértője fogalmazta meg – miközben a fővárosban elszabadult ingatlanárak kapcsán az agglomeráció felértékelődéséről szólt -, hogy a nyár elején valamelyest visszaesett a vevői érdeklődés, és ezzel együtt az árak emelkedése is mintha megtorpant volna, amiben érdemleges változást a július 1-jei csok-változások sem eredményeztek.
Színre lépett a szuperpapír
A Balla Ingatlan dunakeszi irodájának vezetője, Balla Frigyes szerint mindennek köze lehet a Magyar Állampapír Pluszhoz: érdeklődőket vont el az ingatlanpiacról. A gyengülő érdeklődés következtében ma már nem tudják olyan rövid határidővel értékesíteni az ingatlanokat, mint az elmúlt években. Balla Frigyes nem is számít változásra a jövőben, vagyis az árakban inkább stagnálást valószínűsít, de úgy véli, hogy
ha az állampapírt még sokáig jegyzik, akkor akár árcsökkenés is kezdődhet.
Már akkor megjegyeztük, hogy ez az átáramlás minden bizonnyal a befektetési célú ingatlanok vevőit érinti. Most megnéztük, valóban gyakorolhat-e elszívó hatást a nem saját lakhatási célra vett ingatlanok elől a rendkívül attraktív MÁP Plusz. (Erről bővebben írtunk itt, a lényege: 5 év alatt évenként csaknem 5 százalék, összességében 27 százalékot meghaladó hozam, kamatadó-mentesen, ráadásul menet közben szinte költség nélküli kiszállást lehetővé téve.)
Minden harmadik új lakás üzleti célú, idén tetőzhet a piac
Az ingatlanos cég megfigyelését támasztja alá az OTP Bank Értéktérkép Lakóingatlan 2019/1. elemzése is, amely nem sokkal a MÁP Plusz június eleji megjelenése után készült. Ebben arról írnak, hogy a most már szinte csak a kormányzati kedvezményekkel, támogatásokkal (csok, falusi csok, fiatal házasok gyerekvállalásának támogatása) fenntartott kereslet-növekedés közepette megszerzett lakások országosan nagyjából egyharmadát, Budapesten és a Balatonnál viszont ennél is nagyobb részét befektetési céllal vásárolják. (Ez természetesen hozzájárult a gigantikus dráguláshoz.)
Az OTP szakértői az elmúlt bő három év látványos újlakás-piaci boomjában
erre az évre várják a legnagyobb átadási hullámot,
Budapesten például 14 ezer társasházi lakás építése fejeződhet be 2019-ben. Kiadhatóságuk és várható érték-növekedésük miatt az új lakások kedvelt célpontjai a befektetési céllal vásárlóknak. Saját tapasztalatukból is rögzítik azt a tényt, hogy sok fejlesztésben a vevők többsége ebből a körből kerül ki. Vagyis a frekventált területeken,
ahol idén tömeges átadások várhatók, az újonnan piacra kerülő bérleti kínálat lenyomhatja a bérleti díjakat.
Az új lakások megállíthatatlan drágulásával együtt mindez tovább csökkenti a bérleti hozamokat.
A drágulás maradhat
Márpedig az előrejelzés szerint
az új lakások drágulása nem áll le,
mert tavaly novemberben ugyan kitolták a kedvezményes, 5 százalékos áfa alkalmazását, de visszamenőleg, a hónap elején már kiadott építési engedélyekre. Ezek pedig lassan befejeződnek, a 2019 után eladott lakásoknál már a magas kulcs fog visszaállni. Ez pedig kínálat-csökkenéshez vezet, ami további áremelkedést válthat ki – írja az OTP elemzése. Ha szűkülő kínálatnál is, de az új lakások esetében tehát folyamatos drágulásra lehet még számítani, ami a használt-piacra is hatással lehet.
Ezek után nézzük, hogy milyen bérleti hozamot lehet ma elérni a lakáspiacon. (Vagyis az eredeti vételárnak és összes költségnek – beleértve a 15 százalékos szja-t is – hány százalékát lehet kapni évente; ebből számolható ki a befektetés megtérülési ideje.) A számításhoz 50 négyzetméteres lakást vettek alapul, és folyamatos, hosszú távú kiadást, nem pedig lakáshotelt.
Szétnyílt az ár/bérleti díj-olló
Az átlagos nettó éves bérleti hozam (lakás, %) mutatja az ábra.
Az OTP az ingatlanpiaci forgalmi adatokból azt a következtetést vonta le az elmúlt éveket összevetve, hogy a bérleti hozam az elmúlt öt év alatt mindenhol csökkent. Ennek oka, hogy míg
a bérleti díjak a vizsgált településeken/budapesti kerületekben átlagosan 50 százalékkal nőttek
(a legkevésbé, 30 százalék alatt a II. kerületben és Győrben, míg a legjobban, 70 százalék felett a VII. és VIII. kerületben, valamint Pécsen és Szegeden),
a lakások ennél jóval nagyobb ütemben, 115 százalékkal drágultak
(legkevésbé, 75 százalékkal Pécsen, legjobban, 173 százalékkal a VII. kerületben).
Öt év alatt hozamban a legnagyobb, 5,3 százalékpont csökkenést a VI. kerület könyvelhette el, ahol 32 százalék bérleti díj növekedés áll szemben 144 százalékos lakásdrágulással. A pécsi átlaghozam viszont csak hajszállal esett vissza, köszönhetően a drágulás ütemével lépést tartó bérleti díjaknak. Ennek megfelelően a baranyai megyeszékhely 8,3 százalékos hozamszintje áll a lista élén, míg a fővárosi kerületek nagy részében 5–6,5 százalék közötti értékek adódnak. A legkisebb, 4,9 százalék a hozam az országosan legdrágább V. kerületben.
Mivel rövid távon még mindenképpen áremelkedés várható, ezek a hozamszintek minden bizonnyal tovább csökkennek, ami sok befektetőt eltántoríthat a vételtől.
Küszöbértéken a megtérülés, a bérlet viszont így is az egekben
Az OTP által kiszámolt hozamok közelítenek, sőt, a legtöbb helyen elérik azt a küszöbértéket, amit nemzetközileg a még elfogadható hányadnak tartanak: 5-6 százalék éves bérleti díj az ingatlannal kapcsolatos kiadások arányában. Vagyis míg pár éve tényleg jó buli volt vállalni az egyre dráguló lakásokat megvenni, mert az elérhető hozam igen magas volt, addig ma már ez egyre kevésbé áll így, vagyis sokkal lassabban hozza vissza a vételárat.
És kérdés, hogyan alakul a közeljövő. A vételárak és a bérleti díjak elszakadása egyértelműen annak tudható be, hogy lassan egyszerűen
elfogy az így is elszálló díjakat megfizetni képes bérlő
(akik egy része már amúgy is vállalta a rosszabb helyre, külső kerületbe vagy/és kisebb lakásba költözést a kisebb díj érdekében).
Inkább papírt venni és hátradőlni a fotelben?
Vagyis megalapozottnak tűnik az a kijelentés, hogy a MÁP Plusz kínálta – kockázatmentes, bárminemű közreműködést, erőfeszítést (befektetés figyelemmel kísérése) nélkülöző – lehetőség
ekkora hozammal egyértelműen versenyképes a lakáskiadással.
Természetesen aki hosszú távra, mondjuk tíz évre tervez, annak el kell gondolkodnia, mert arra semmi garancia sincs, hogy lesz újabb öt éves ciklusa a MÁP Plusznak. S hasonlóan fejtörést okoz annak is ez a helyzet, aki a közelmúltban vett üzleti célra lakást hitelből, amit a bérletből kell kitermelni.
Mindenesetre utalnak jelek arra, hogy egyre többen ugranak ki kiadásra vett ingatlanjukból, a piacon vannak erről információk. A június óta jegyezhető kötvény híre nyilván fokozatosan terjed, a havi jegyzések tendenciája csökkenő, de már így is nagyjából 1800 milliárd. A következő hónapok mutatják meg, hogy valóban lesz-e számottevő átterelődés az ingatlanpiacról erre a kényelmes pénzfialtatásra.
Azok nyertek, akik a panelre tettek
Az legfeljebb érdekesség, de az üzleti megfontolású lakásvásárlás megtérülése szempontjából koránt se mellékes, hogyan alakultak a bérleti díjak épülettípusok szerint. Sokakat meglepett pár éve a panelek váratlan népszerűvé válása. Az OTP adatai szerint egyértelmű, hogy a panelek bérleti díja öt év alatt jóval a téglalakások szintje felett, átlagosan kétszeresére nőtt, míg a panel- és téglalakások drágulásában csak minimális különbség van a panelek javára. Mára a kétféle ingatlantípus aktuális hozamszintjében nincsen jelentős különbség, ugyanakkor egyértelmű, hogy öt évvel ezelőttre visszatekintve a legjobb befektetést azok csinálták, akik panellakást vettek kiadási céllal.
